Erikoiskauppojen määrä on vähentynyt merkittävästi viimeisen 10 vuoden aikana. Tulovirrat ovat pienentyneet kuluttajien käyttäytymismuutoksen ja heikon taloudellisen tilanteen myötä, ja samalla kulut ovat nousseet niin yrityksissä, liiketiloissa kuin kiinteistöissä. Tämä on iso haaste Lahdessa, jossa kiinteistökulut ovat valtakunnallisesti toiseksi suurimmat, kirjoittaa Lahti City ry:n toiminnanjohtaja Pipsa Wirtanen.

Erikoiskaupat ovat olleet niitä tekijöitä, jotka houkuttelevat vieraspaikkakuntalaisia Lahteen. Persoonalliset liikkeet ja yksilöllinen palvelu yhdistettynä laadukkaaseen ravintola- ja kahvilatarjontaan tarjoavat syyn saapua tänne. Kun erikoiskaupoista löytyy vielä paikallista osaamista ja tuotantoa, antaa se myös kaupunkikeskustoille omaperäisyyttä ja kaupunkilaisille ylpeyden aihetta. Siksi niiden vähentyminen on todella harmillista.

Lahden keskustassa on 815 liiketilaa ja niiden elinkierto on vilkas: yhdeksän kuukauden aikana on kirjattu 110 muutosta, mikä vastaa 13,5 prosenttia keskustan kaikista liiketiloista. Muutokset kertovat keskustan liiketilakannan vilkkaasta elinkierrosta ja siitä, että tiloille löytyy jatkuvasti uusia käyttäjiä.

Lahden keskustasta löytyy ihastuttavia erikoiskauppoja. Kuva: JOA Photography

Vastikekertoimet kurittavat keskustan liiketiloja

Lahden keskustan kiinteistöistä lähes 70 % on asunto-osakeyhtiöitä, joissa liiketilojen vastikekertoimet ovat 1,5–4 kertaisia asuinhuoneistoihin verrattuna. Vastikekerroin tarkoittaa sitä, kuinka moninkertainen yhtiövastike liiketilalta peritään suhteessa vastaavaan asuinpintaan. Mitä korkeampi kerroin, sitä kalliimmaksi liiketilan omistaminen tulee. Tällä hetkellä liiketilojen kustannustaso nousee liian usein yrityksille liian korkeaksi. Korkeiden vastikekertoimien tuottamat korkeat vuokrat ajavat näin myös erikoiskaupan yrityksiä pois, ja kuihduttavat kaupunkikeskustoja. Kun samaan aikaan liiketilojen kysyntä heikentyy verkkokaupan ja kuluttajakäyttäytymisen muutosten myötä, voidaan tulevaisuudessa nähdä kaupunkikeskustan elinvoimaisuuden lisäksi ongelmia myös taloyhtiöille. Yksi konkreettinen keino helpottaa tilannetta olisi asunto-osakeyhtiölain päätöksentekoprosessin uudistaminen. Tällä hetkellä vastikekertoimien muuttaminen vaatii täyden yksimielisyyden – yksikin vastustava osakas riittää kaatamaan muutoksen. Joustavampi määräenemmistövaatimus, kuten kahden kolmasosan tai neljän viidesosan enemmistö, mahdollistaisi taloyhtiöissä tarkoituksenmukaisemmat päätökset ja mahdollistaisi nykyistä paremmin pitämään vuokratason sellaisena, että eri toimijoilla on pitkäjänteisiä edellytyksiä jäädä keskustaan.

Korkeat kustannukset ovat osaltaan vähentäneet lauantaisin palvelevien kauppojen määrää ja muuttaneet sekä keskustan dynamiikkaa että kuluttajien asiointikäyttäytymistä. Lahden keskustan kävijämäärä ja asiointimäärät ovat kasvaneet viime vuodesta – ihmiset siis hakeutuvat keskustaan. Mutta se, mitä he siellä tekevät, on muuttunut: perjantai on ohittanut lauantain vilkkaimpana päivänä, ja yhä useammin keskustassa pistäydytään pikaisesti sen sijaan että siellä viivyttäisiin. Elinvoimainen ja kutsuva keskusta ei elä pelkästään kävijälaskureilla, vaan se elää ajasta, jonka ihmiset haluavat siellä viettää.

Keskustavisio ohjaa kaupungin kehittämistoimia

Lahden kaupungin keskustavisio 2040 toimii ohjaavana asiakirjana kaupungin kehittämistoimille. Visio määrittelee neljä kärkiteemaa: kestävä, kompakti, kutsuva ja kekseliäs, ja sitä toteutetaan kuuden agendan kautta. Agenda-kehys kattaa elinvoimaisuuden, turvallisuuden, mahdollistamisen, lasten, yhteistilojen ja tulokkaiden agendat, jotka tukevat keskustan monipuolista ja kestävää kehittämistä.

Kärkihankkeisiin kuuluvat muun muassa kauppatorin kehittäminen, katujen identiteetin vahvistaminen sekä muut keskustan elinvoimaa ja viihtyisyyttä vahvistavat hankkeet.

Vuoden 2025 Lahden Keskustateko-kilpailun voittaja oli Lahden kauppahallin uudistus. Kuvassa vasemmalta Heinolan Heilan toimitusjohtaja ja Kauppahallin toiminnasta vastaava Titta Matsar, Lahti Cityn toiminnanjohtaja Pipsa Wirtanen sekä Kollin Säätiön asiamies, talousneuvos Esko Kolli. Kuvaaja: Leena Jäske.

Käytännössä keskustavisio luo strategiset puitteet sille, että erikoiskauppa voi säilyä ja kehittyä Lahden keskustassa. Tämän edellytyksenä on toimintaympäristön tuki, viihtyisyys ja saavutettavuus. Vaikka vision suuntaviivat ovat erikoiskauppaa edistäviä, kehitykseen voivat vaikuttaa myös paikallinen, kansallinen ja kansainvälinen politiikka sekä taloudellinen tilanne.

Lahden keskusta kolmen kysymyksen kautta

Lahden keskustan kehitystä voi tarkastella kolmen keskeisen kysymyksen kautta: vahvuudet, erikoiskaupan rooli ja päätöksenteon merkitys.

Mikä on tällä hetkellä suurin vahvuus omassa kaupunkikeskustassanne ja miltä tulevaisuus näyttää?

Lahden keskusta on kaupungin koko huomioiden poikkeuksellisen tiivis ja monipuolinen. Lahden keskustassa onkin valtakunnallisella tasolla 4. eniten kivijalkaliiketiloja. Lyhyen kävelymatkan päästä löytyvät tärkeimmät palvelut, kaupat ja kulttuurikohteet, ja aivan keskustan reunalla avautuvat jo luonto, liikunta ja virkistäytymismahdollisuudet metsien ja vesistöjen äärellä.

Keskustan suurin vahvuus onkin sen kompaktius ja saavutettavuus, mutta tulevaisuudessa on myös paljon potentiaalia vahvistaa omaa identiteettiään ja lisätä elämyksellisyyttä. Juuri se voisi tehdä Lahden keskustasta entistä omaleimaisemman ja samalla tukea sen kaupallista virettä.

Miten erikoiskaupan rooli ja asema näkyvät keskustanne elinvoimassa, ja mitä kauppa tarvitsee pärjätäkseen tulevina vuosina?

Erikoiskauppojen määrä on vähentynyt merkittävästi viimeisen 10 vuoden aikana. Jotta erikoiskauppa voisi pärjätä tulevina vuosina, tarvitaan joustavuutta etenkin vuokriin, sekä sellaisia toimintaympäristön ratkaisuja, jotka pitävät kivijalkakaupan kannattavana.

Yrityskaupan toimijoilla olisi tahtotilaa palvella asiakkaita kasvotusten kivijalassa, vaikka verkkokaupan osuus olisikin 2/3 myynnistä. Jos kulut liiketiloissa kasvavat huomattavasti, niin silloin tulee puntaroitavaksi, onko se enää kannattavaa.

Tulovirrat ovat vähentyneet, ja samalla kulut ovat nousseet sekä yrityksissä, liiketiloissa että kiinteistössä. Esim. kiinteistökulut ovat Lahdessa valtakunnallisesti toiseksi korkeimmat 10 suurimman kaupungin joukossa. Tämä on iso haaste.

Mitä poliittisten päättäjien kannattaisi huomioida keskustojen elinvoiman parantamisessa? 

Lahdessa yksi tärkeimpiä tekijöitä ovat kaavoituksen lisäksi asuntopolitiikka ja yhteistyö paikallisten yritysten ja kiinteistöjen kanssa, koska ne vaikuttavat suoraan siihen, ketkä keskustoissa asuvat, asioivat ja investoivat. Päätöksenteossa olisi hyvä huomioida, että arjen toimivuus on tärkeää. Ja tehdä päätöksiä, jotka pitävät keskustassa ihmiset, yritykset ja palvelut pitkällä aikavälillä. Lyhyet hankkeet eivät ole kestäviä.

Lakien, sääntelyn ja verotuksen tulisi pysyä muutoksen mukana, eikä niiden saisi muodostua liian jäykiksi. Liiallinen joustamattomuus ja hitaus voivat heikentää yritysten toimintaedellytyksiä merkittävästi.

Pipsa Wirtanen toimii Lahti City ry:n toiminnanjohtajana ja on johtanut keskustan kehittämistyötä lähes kahdeksan vuoden ajan. Hän tarkastelee keskustan kehittämistä luovasti ja kokonaisvaltaisesti, huomioiden eri toimijat, muutoksen suunnat ja paikalliset vahvuudet.