Millaisen tulevaisuuden rakennamme kaupunkikeskustoille?
Neljä vaihtoehtoista tulevaisuutta – valinnat ratkaisevat suunnan.
Kaupunkikeskustojen tulevaisuus 2036
"Vuosi on 2036. Joissakin kaupungeissa keskustat ovat elävämpiä kuin koskaan – täynnä kohtaamisia, kokemuksia ja kaupunkikulttuuria, jota ei voi tilata kotiin. Toisissa kaupungeissa näyteikkunat ovat pimeinä, kävelykadut hiljaisia ja viimeinen kahvila sulki ovensa viime syksynä. Mitä eroa näiden kaupunkien välille tuli? Se ratkaistaan nyt."
Kaupunkikeskustojen kaupalliset ekosysteemit ovat murroksessa.
Tämä skenaariotyö tarkastelee neljää vaihtoehtoista tulevaisuutta, jotka syntyvät digitaalisen muutoksen ja hallintokyvyn yhdistelmästä.
Miksi kaupunkikeskustojen tulevaisuus on nyt ratkaiseva?
Kaupunkikeskustojen kehitykseen vaikuttaa samanaikaisesti useita voimakkaita muutoksia:
- Digitaalinen murros muuttaa kaupankäynnin logiikkaa ja kilpailua
- kuluttajakäyttäytyminen pirstaloituu, ja odotukset kokemuksista kasvavat
- kaupunkirakenne elää, kun tilojen käyttötarkoitukset ja liikkuminen muuttuvat.
Näiden tekijöiden yhteisvaikutus ratkaisee, säilyvätkö kaupunkikeskustat elinvoimaisina ja monipuolisina vai kehittyvätkö ne kohti yksipuolisempia ja hauraampia rakenteita.
Kaksi kriittistä epävarmuutta ja neljä vaihtoehtoista tulevaisuutta
"Yhdessä tulevaisuudessa asiakas löytää tuotteen puhelimella ja noutaa sen tunnin päästä lähikaupasta. Toisessa hän tilaa kaiken verkosta, eikä enää muista, milloin viimeksi kävi keskustassa. Neljä skenaariota – neljä erilaista polkua."
Skenaariot perustuvat kahteen tekijään, jotka osaltaan määrittävät kaupunkikeskustojen kehityssuunnan:
- Digitaalisen ja fyysisen integraation aste: Vaihtelee pirstoutuneesta mallista saumattomaan kokonaisuuteen, jossa kanavat toimivat yhtenä ekosysteeminä.
- Hallinto- ja koordinointivalmiudet: Vaihtelee reaktiivisesta ja hajanaisesta toiminnasta ennakoivaan ja koordinoituun yhteistyöhön.
Näiden kahden ulottuvuuden yhdistelmät muodostavat neljä erilaista tulevaisuutta.
Mukautuva markkinapaikka
"Kauppias avaa aamulla liikkeensä – mutta asiakkaat ovat jo saapuneet. Osa selailee tuotteita puhelimella matkalla töihin, osa noutaa eilisen verkkotilauksen, osa tulee vain kahville ja jää ostamaan. Digitaalinen ja fyysinen eivät kilpaile: ne ruokkivat toisiaan. Tämä keskusta ei taistele verkkokauppaa vastaan – se on kasvanut sen osaksi."
Mukautuvan markkinapaikan keskusta on integroitu ja koordinoitu hybridikaupunki, jossa digitaalinen ja fyysinen kaupankäynti täydentävät toisiaan ja vahvistavat elinvoimaa.
Ohjattu paikallisuus
"Verkossa on omat kanavansa, myymälässä omansa – mutta kaupunki on pitänyt huolen siitä, että molemmat kukoistavat. Paikallinen yrittäjä tietää, että naapurikauppiaan menestys on myös hänen menestyksensä. Yhteisö on vahva, kauppa on inhimillistä ja keskusta tuntuu omalta. Digitaalisuus ei ole valloittanut kaikkea – eikä sen tarvitsekaan."
Ohjatun paikallisuuden keskustaa kannattelee vahva koordinointi, joka ylläpitää paikallista, yhteisölähtöistä kauppaa, vaikka digitaalinen ja fyysinen kaupankäynti kehittyvät erillään.
Alustojen hallitsema kaupunki
"Näyteikkuna on kaunis, mutta hinta määräytyy algoritmissa. Pienet kauppiaat myyvät – mutta alustan ehdoilla. Asiakas on tyytyväinen: hän saa kaiken nopeasti ja helposti. Mutta kuka päättää, mitä tarjotaan, kenelle ja millä hinnalla? Keskusta toimii, mutta sen elinvoima on vuokrattu muualle."
Alustojen hallitseman kaupungin keskustassa digitaaliset alustat määrittävät kaupankäynnin ehdot, ja fyysinen kauppa mukautuu niiden logiikkaan.
Rapautuva keskusta
"Ensin lähti se urheiluliike. Sitten pankki. Sitten kahvila, joka oli ollut samassa kulmassa kolmekymmentä vuotta. Jokainen lähtö tuntui pieneltä – mutta yhdessä ne muuttivat kaiken. Kukaan ei tehnyt väärää päätöstä, kukaan ei ottanut vastuuta kokonaisuudesta. Ja niin kävi niin kuin kävi."
Rapautuvassa keskustassa heikko koordinointi ja pirstoutunut kehitys johtavat kaupallisen monimuotoisuuden ja elinvoiman heikkenemiseen.
Mitä skenaariot tarkoittavat päätöksenteolle?
Kunnat
Kaupunkikeskustojen elinvoima ei synny itsestään. Se edellyttää aktiivista roolia ekosysteemin rakentajana.
Koordinointikyky, strategiset kumppanuudet ja investoinnit yhteiseen infrastruktuuriin nousevat keskeisiksi kilpailutekijöiksi.
Kiinteistönomistajat
Tilojen käyttö muuttuu pysyvästi. Menestyminen edellyttää joustavia ratkaisuja, sekakäyttöä ja kykyä kehittää uusia tulovirtoja.
Yksittäisen kohteen optimointi ei riitä – ratkaisevaa on koko alueen toimivuus.
Yritykset
Kilpailu kiristyy kaikissa skenaarioissa.
Menestys perustuu kykyyn yhdistää kanavia tai erikoistua, tarjota kokemuksia ja rakentaa merkityksellistä suhdetta asiakkaisiin. Yhteistyö voi ratkaista skaalan haasteita erityisesti pienille toimijoille.
Mitkä strategiat toimivat riippumatta kehityssuunnasta?
Kokemuksellisuus ja yhteisöllisyys
Fyysisen tilan arvo syntyy kokemuksista, joita digitaaliset kanavat eivät voi korvata.
Joustavat tila- ja liiketoimintamallit
Kyky mukautua nopeasti muuttuviin tarpeisiin on keskeinen kilpailuetu.
Yhteistyöinfrastruktuuri
Jaetut ratkaisut ja kumppanuudet vahvistavat koko ekosysteemin kestävyyttä.
Paikallinen identiteetti ja aitous
Erottuvuus syntyy paikallisuudesta, ei standardoiduista konsepteista.
Reilu kilpailu ja sääntelyn valppaus
Toimivat markkinat edellyttävät tasapuolisia pelisääntöjä kaikille toimijoille.
Missä olemme nyt – ja mihin suuntaan olemme menossa?
Kehitys on tällä hetkellä hajautunutta. Suomen kaupunkikeskustojen elinvoima nousi vuonna 2025 keskimäärin 0,4 prosenttia ensimmäistä kertaa seitsemään vuoteen, mutta vapaita liiketiloja oli silti keskustoissa keskimäärin 10,3 prosenttia. Ero kaupungista toiseen on suuri: osa keskustoista vahvistuu koordinoinnin, asumisen ja uudistamisen kautta, kun taas toisaalla tyhjät tilat, palvelujen katoaminen ja asioinnin pirstoutuminen heikentävät vetovoimaa. Rovaniemi erottuu positiivisena esimerkkinä: vapaita liiketiloja on enää 6,3 prosenttia, mikä on yksi maan parhaista tuloksista. Taustalla vaikuttavat erityisesti kansainväliset matkailuvirrat ja määrätietoinen keskustakehittäminen. Seinäjoella tilanne on toinen: vapaita liiketiloja on 16,4 prosenttia eli selvästi valtakunnallisen keskiarvon yläpuolella, vaikka kehitys onkin viime vuodesta hieman parantunut. Turussa vapaita liiketiloja oli keväällä 2025 yhteensä 170 kappaletta, eli 11,6 prosenttia liiketilojen kokonaismäärästä – lähellä valtakunnallista keskiarvoa, mutta keskustan elinvoimaluku on heikentynyt kolmen vuoden tarkastelujaksolla.
Katse kohti signaaleja
Kaupunkikeskustojen kehityssuuntaa voidaan arvioida seuraamalla keskeisiä muutossignaaleja ja tarkastelemalla niiden vaikutuksia nykytilanteeseen.
Seuraavat ilmiöt kuvaavat, mihin suuntaan kaupunkikeskustat ovat kehittymässä:
- Monikanavaisuuden yleistyminen kaupunkikeskustoissa
- digitaalisten alustojen markkinaosuuden kasvu
- tyhjien liiketilojen määrän kehitys
- kuntien investoinnit ja yhteistyömallit
- riippumattomien yritysten määrän kehitys.
Signaalien systemaattinen seuranta auttaa tunnistamaan muutoksia ajoissa ja reagoimaan niihin ennen kuin kehityssuunta määräytyy.
Mitä tämä tarkoittaa?
Tässä skenaariotyössä tarkastellut kaksi kriittistä tekijää – digitaalisen ja fyysisen integraation aste sekä hallinnon ja yhteistyön koordinointikyky – määrittävät osaltaan, millaiseksi kaupunkikeskustojen kehitys muodostuu.
Käytännössä kehityssuuntaan vaikuttaa vahvasti:
- Kuinka hyvin toimijat onnistuvat yhdistämään digitaaliset ja fyysiset kaupankäynnin muodot
- kuinka vahvaa ja ennakoivaa yhteistyö kuntien, kiinteistönomistajien ja yritysten välillä on.
Onnistuminen edellyttää:
- Ennakoivaa yhteistyötä eri toimijoiden välillä
- kykyä yhdistää digitaalinen ja fyysinen ympäristö
- rohkeutta uudistaa toimintamalleja.
Vastaavasti passiivisuus tai hajautunut toiminta lisää riskiä ajautua heikompiin kehityspolkuihin, joissa elinvoima, monimuotoisuus ja houkuttelevuus heikkenevät.
Haluatko syventyä tarkemmin kaupunkikeskustojen tulevaisuuteen?
Skenaariot tarjoavat välineen arvioida kehityssuuntia ja tunnistaa, mitä valinnat tarkoittavat käytännössä eri toimijoille.
Tutustu tarkemmin neljään skenaarioon: mukautuva markkinapaikka, ohjattu paikallisuus, alustojen hallitsema kaupunki ja rapautuva keskusta.
Ota yhteyttä, niin keskustellaan, mitä havainnot tarkoittavat organisaatiosi näkökulmasta – voit myös kutsua meiltä asiantuntijan esittelemään skenaariot.